जितना मुश्किल है आज के समय में जमीन या घर खरीदना , उससे भी कई गुना ज्यादा मुश्किल है उस प्रॉपर्टी को रजिस्ट्री करवाना। यदि आप रजिस्ट्री कानूनी रूप से नहीं करवाते हैं और रजिस्ट्री करवाते समय कोई चूक हो जाता है तो ऐसे परिस्थिति में वह प्रॉपर्टी आपका नहीं हो पाएगा। जो व्यक्ति प्रॉपर्टी आपको दिया है और आप खरीदे हैं, पुनः प्रॉपर्टी वही व्यक्ति का हो जाएगा। आप उस व्यक्ति पर कोई कानूनी कार्रवाई भी नहीं कर सकते हैं। यदि आप कोर्ट भी जाएंगे मुकदमा करेंगे तो भी आपका समय और पैसा बर्बाद होगा और आपको प्रॉपर्टी हासिल नहीं होगा। इसलिए आजके इस पोस्ट में हम लोग बात करने जा रहे हैं कि कानूनी तौर पर कोई भी प्रॉपर्टी को रजिस्ट्रेशन करवाते समय किन-किन बातों का ध्यान रखना होगा, और कौन कौन सा डॉक्यूमेंट लेकर रजिस्ट्री ऑफिस जाना होगा।
इससे पहले वाला पोस्ट में हमलोग बात किए थे कि यदि आप कोई जमीन खरीद रहे हैं तो आपको एग्रीमेंट पेपर बनवा लेना चाहिये। यदि आप एग्रीमेंट पेपर जमीन खरीदते समय बनवा लेते हैं तो कोई प्रॉपर्टी खरीदते समय उसके बाद यदि फर्जी तरीके से वह व्यक्ति रजिस्ट्री करता है तो ऐसी स्थिति में वह प्रॉपर्टी आपका ही हो जाएगा। क्योंकि आपको यहां मदद करेगा आपका एग्रीमेंट पेपर। एग्रीमेंट पेपर आप घर बैठे बना सकते हैं। इसलिए आप जब भी कोई प्रॉपर्टी खरीदते हैं, कोई घर खरीदते हैं,कोई मकान खरीदते हैं या कोई दुकान खरीदते हैं, तो आपको एग्रीमेंट पेपर जरूर बनवा लेना चाहिए। यदि आप एग्रीमेंट पेपर बनवाने के बारे में विशेष जानकारी चाहते हैं, तो मेरा इससे पहले वाला पोस्ट जाकर देख सकते हैं या मेरा यूट्यूब चैनल Sampat Techno पर जाकर मेरा वीडियो विस्तार से देख सकते हैं। आजका यह पोस्ट में खास करके जमीन रजिस्ट्री का नियम को बताया गया है।
प्रॉपर्टी खरीदने से पहले किन बातों का ध्यान रखें | प्रॉपर्टी खरीदते समय सावधानी बरतें
(1) प्रॉपर्टी का मालिक कौन है:- जब भी आप कोई प्रॉपर्टी खरीदते हैं तो सबसे पहले उस प्रॉपर्टी का मालिक का पता आपको करना चाहिए ; क्योंकि हो सकता है कि उस प्रॉपर्टी का कोई व्यक्ति फर्जी कागजात बनाकर या फिर कुछ गलत मंशा से उस प्रॉपर्टी को आपके साथ बेच रहा हो, तो ऐसे में आप उसके जाल में फंस जाएंगे और आपको काफी परेशानी बाद में झेलना पड़ सकता है। आप जो भी प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं उसका जो मुख्य मालिक है आपको सीधे उसका मालिक से ही बात करना चाहिए। जैसे उस प्रॉपर्टी का क्या रेट है? कितना में दे देगा और उसका रजिस्ट्री कब करवाया जायेगा ये सब बात जानने के लिए आपको प्रॉपर्टी मालिक से बात करना चाहिए । साथ ही साथ आपको यह भी पूछना होगा कि वह प्रॉपर्टी को, मालिक क्यों बेच रहा है, इसका कारण भी आपको पूछ लेना चाहिए।
(2) कंपनी और डीलर का पड़ताल:- जब भी आप कोई प्रॉपर्टी खरीदते हैं तो यदि आप कोई कंपनी के द्वारा प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं या फिर कोई प्रॉपर्टी डीलर के द्वारा प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं, तो ऐसी परिस्थिति में आपको उस कंपनी के बारे में जिससे आप प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं पूरा पड़ताल करना होगा। साथ ही साथ जो डीलर से प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं उस डीलर के बारे में पड़ताल करना होगा। जैसे वह डीलर से इससे पूर्व में जो व्यक्ति प्रॉपर्टी लिया है उसके साथ किसी प्रकार का कोई फर्जीवाड़ा किया गया है या नहीं। यह सब बात को पड़ताल करना होगा। साथ ही साथ जो व्यक्ति पूर्व में प्रॉपर्टी लिया था उससे कुछ अलग से ये लोग चार्ज लिया या उसे परेशान किया गया या आसानी से प्रॉपर्टी उसको मिल गया। यह सभी बात को एक बार पड़ताल जरूर कर लेना चाहिए। साथी साथ उसका सत्यता का भी जांच करना चाहिए हो सकता है वो व्यक्ति फर्जी तरीके से डीलर का कार्ड बनाकर आपको अपना जाल में फंसा रहा हो।
(3) विज्ञापन से बचे:- यदि आप कोई प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं तो आपको विज्ञापन पर विश्वास करके उस प्रॉपर्टी को खरीदने से पहले उस विज्ञापन की सत्यता का जांच अवश्य कर लेना चाहिए । आजकल आप जो पेपर में विज्ञापन देखते हैं तो उस पेपर में विज्ञापन के नीचे लिखा रहता है कि "किसी भी नुकसान के लिए प्रेस उत्तरदाई नहीं है" तो इसका मतलब यह हुआ कि उस विज्ञापन में यदि कोई फर्जी विज्ञापन देकर आपको अपना जाल में फंसा कर आपके साथ फर्जीवाड़ा करता है तो ऐसी परिस्थिति में आप उस प्रेस पर किसी प्रकार का कानूनी कार्रवाई नहीं कर सकते हैं। इसलिए सबसे अच्छा होगा कि आप विज्ञापन पर भरोसा नहीं करें। साथा ही साथ जो प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं सीधे उसका मालिक से बात करें और उसी से लेनदेन का चर्चा करें और दूसरा जगह आपको चर्चा करने की आवश्यकता नहीं है। साथ ही साथ विज्ञापन में कोई फोन नंबर दिया हुआ हो फिर भी आपको किसी प्रकार का बात करने की आवश्यकता नहीं है।
(4)प्रॉपर्टी का मालिक से ऐसे बात करें:- आप जब भी प्रॉपर्टी कोई डीलर से खरीद रहे हैं या फिर कोई प्रॉपर्टी ओनर से खरीद रहे हैं तो आपको वहां पर सबसे पहले प्रॉपर्टी का कागजात का डिमांड करना चाहिए और उस कागजात का वेरीफाई करना चाहिए कि क्या सच में वह प्रॉपर्टी जो आपको दिखाया गया है उसी का कागजात है या नहीं। यदि आपको उतना बेसिक नियम पता नहीं है तो आप कोई वकील का भी मदद ले सकते हैं। साथ ही साथ मालिक से यह भी बात करें, उस प्रॉपर्टी पर किसी प्रकार का कोई लोन या वह प्रॉपर्टी किसी के नाम वसीयत किया गया है या नहीं। यह सभी बात का आपको पड़ताल करना चाहिए साथ ही साथ प्रॉपर्टी का कीमत के साथ-साथ यह भी आपको पूछना होगा कि इस प्रॉपर्टी का रजिस्ट्री कब और कैसे करेगा। साथ ही साथ आपको एग्रीमेंट भी बनाने का बात वहां करना चाहिए।
(5) मार्केट में कीमत पता करें:- आप जो प्रॉपर्टी खरीदने जा रहे हैं उस प्रॉपर्टी का मार्केट में क्या कीमत चल रहा है आपको इस बात से भी अवगत हो जाना काफी जरूरी है।क्योंकि हो सकता है यदि आप इस मार्केट का क़ीमत से अवगत नहीं रहेंगे तो उस प्रॉपर्टी का कीमत काफी ज्यादा आपको कहा जाएगा तो ऐसे में आप उस कीमत को अपना मार्केटिंग के हिसाब से कम कर सकते हैं और अपना ऑफर उसको दे सकते हैं, तो यह ऑफर देने से पहले आपको मार्केट में उस प्रॉपर्टी का क्या कीमत चल रहा है यह जानना बहुत जरूरी है। यह जानकारी के लिए आप मार्केट में अन्य व्यक्ति से या फिर कोई जानकार व्यक्ति से या फिर कोई एडवोकेट से भी संपर्क कर सकते हैं।
(6) पैसा का भुगतान:- आप प्रॉपर्टी का मालिक से पैसा का भुगतान के बारे में भी जानकारी लें। आपको यहां पर यह बात बताना होगा कि मैं पैसा का भुगतान बैंक चेक के द्वारा करूंगा या फिर ऑनलाइन आपको भुगतान किया जाएगा। यदि आप पैसा का भुगतान ऑनलाइन माध्यम से करते हैं या कोई डिजिटल माध्यम से करते हैं तो इससे यह फायदा होगा कि आपके पास भी साक्ष्य हो जाएगा साथ ही साथ आप जो भी पैसा का भुगतान कर रहे हैं तो इससे संबंधित आपको एग्रीमेंट भी तैयार करना चाहिए। एग्रीमेंट में किन-किन बातों का ध्यान रखा जाएगा इससे पहले वाले पोस्ट में हम लोग विस्तार से चर्चा कर चुके हैं। अधिक जानकारी के लिए आप इससे पहले वाला मेरा पोस्ट इसी वेबसाइट पर देख सकते हैं।
प्रॉपर्टी का रजिस्ट्री कैसे कराये | जमीन रजिस्ट्री का पुरा कानूनी प्रक्रिया
(1) जमीन रजिस्ट्री करने के लिए आपको अपना पहचान पत्र के साथ साथ तीन फोटो भी ले कर जाना होगा। पहचान पत्र में यदि आप आधार कार्ड ले लेते हैं तो सबसे अच्छा होगा। उसके बाद जो प्रॉपर्टी ऑनर है उसको भी साथ में लेकर रजिस्ट्री कार्यालय जाए। साथ ही साथ आप अपनी तरफ से कुछ जानकार व्यक्ति को ले लें जिसको रजिस्ट्री के बारे में अच्छा से जानकारी हो या फिर कागजात को अच्छा से समझता हो कानूनी प्रक्रिया के बारे में बेसिक जानकारी हो, ताकि वहां पर रजिस्ट्री कार्यालय में आपके साथ किसी प्रकार का कोई फर्जीवाड़ा नहीं किया जा सके।
(2) प्रॉपर्टी का जितना कीमत है उसी के अनुसार आपको स्टांप ड्यूटी भी भुगतान करना पड़ेगा।रजिस्ट्री कार्यालय में। आप जितना कि मैं प्रॉपर्टी खरीदे हैं उसके हिसाब से यह तय किया जाता है कि आपको रजिस्ट्री में कितना खर्च आएगा। इससे पहले मैं अपना यूट्यूब चैनल संपत टेक्नो पर एक वीडियो अपलोड किया था जिसमें मैंने बताया था कि ऑनलाइन कोई भी जमीन का केवाला, खतियान या कोई भी कागजात कैसे निकाल सकते हैं ऑनलाइन अपना मोबाइल से । उसी वीडियो में मैंने कोई भी प्रॉपर्टी का कीमत भी निकालने बताया तो आप उस वीडियो का भी मदद ले सकते हैं।
(3) इसके बाद रजिस्ट्री कार्यालय के बाहर काफी सारा अधिवक्ता बैठे रहते हैं जिसको मोहरील के नाम से भी जानते हैं । आपको उसे हायर करना होगा। उसका भी फीस 3 से 5 हजार रुपया चार्ज रहता है, तो आप अपने अनुसार उसे देख लें। साथ ही साथ जब भी आप एडवोकेट को हायर करते हैं तो आपको दो , तीन या चार एडवोकेट से बात करना चाहिए और जमीन के बारे में डिटेल बताना चाहिए और जो एडवोकेट आपको कम फीस बताएगा आप उससे भी अपना काम करवा सकते हैं, तो वह जो एडवोकेट होंगे उसको आप जमीन से संबंधित सभी दस्तावेज देंगे और वह खुद आपका कागजात को तैयार करेगा। इसके बाद वहाँ पर आपको कोई परेशानी नहीं होगा। रजिस्ट्री का प्रक्रिया पूर्ण होने के बाद आप लोग घर वापस आ सकते हैं।
(4) रजिस्ट्री पूर्ण होने के पश्चात 1 से 2 सप्ताह के बाद आपको वही कार्यालय से जहां पर आप रजिस्ट्री करवाए थे, वहां पर संपर्क करके आप अपना जमीन का केवाला निकाल सकते हैं। या फिर आपने जिस व्यक्ति को रजिस्ट्री के लिए हायर किए थे जो एडवोकेट को उससे भी संपर्क करके अपना जमीन का केवाला निकाल सकते हैं और वह आपका जमीन का मुख्य कागजात हो गया। उसके बाद आगे का प्रक्रिया दाखिल खारिज होता है। आपको उस प्रॉपर्टी का दाखिल खारिज करवाना होगा। दाखिल खारिज करवाना भी बहुत जरूरी है। जितना जरूरी है प्रॉपर्टी का रजिस्ट्री करवाना उतना ही जरूरी दाखिल खारिज भी करवाना है। दाखिल खारिज कैसे करवाया जाएगा इसका वीडियो मेरा यूट्यूब चैनल संपत टेक्नो पर अपलोड है आप लोग जाकर देख सकते हैं।
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